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誰に相談しますか?

長野市 賃貸物件 建築アパートを建てるときに最初に誰に相談しますか?
立ててくれる建築屋さん?
設計してくれる設計士さん?
大手のアパートメーカー?
誰でしょう?


もちろん、建築屋さんも設計士さんも大事です。
アパートメーカーも悪くないと思います。


でも、この3者とも、入居者を探してくれません。


賃貸経営で最も大事なことは、「入居者さん」が入ってくれることです。
誰も入ってくれなければお金は入ってきません。
入居者さんが家賃を払ってくれて初めて、経営が成り立ちます。


この入居者さんを探してくれるのは?
『不動産屋』です。


信じられないかもしれませんが、建築屋さんや、アパートメーカーは不動産屋を無視して、計画を進めていきます。
出来上がってみてビックリするようなことが多々あります。。。
全く人気のない間取りができてみたり、妙に高い家賃が設定されていたり。。。



意外とそんな業界なんです。

家賃保証してもらうから安心?

長野市 家賃保証大手のアパートメーカーではほとんどが家賃保証付のアパートです。
『○○年一括借上』
『○○年家賃保証』
を謳い文句にして、沢山の大手アパートメーカーが営業に来ているはずです。


家賃保証は空いている期間の家賃をその会社(厳密にいうと少し違う場合有)が保証してくれる制度です。
極端に言えば、1部屋も入居者が入っていなくても、その期間はずっと保証してくれます。

この家賃保証。
一体、いつまで保証してくれるのでしょう?
いくらまで保証してくれるのでしょう?
皆さん、ご存知でしょうか?

実は。。。

保証額は下がります。

長野市 賃貸 家賃保証どう考えたって、新築時の家賃が30年間、続くとは思えませんし、家賃保証ではその金額を保証してはくれません。もしあったとしても、長野市内では本当にごく一部でしょう。


それではどのように保証は設定されているのでしょうか?


難しくありません。


大きく分けて3つ。
1.『下げた家賃の額に対して保証額が決まる』
2.『空いているアパートの保証額は大きく下がる』
3.『下げた保証額に応じてくれない場合は保証終了』
です。


1.『下げた家賃の額に対して保証額が決まる』
基本的に保証してくれる会社(保証会社)に家賃が入って初めて儲かります。
空いていてずっと保証をしていれば、赤字の垂れ流しです。
空いていれば、家賃を下げても何とか入居者を探さなくてはなりません。
家賃を下げて入ってもらっても、オーナーさんにそれよりも高い保証額を支払えば、逆ザヤとなり赤字です。
これでは保証会社は困りますので、ある一定の額まで家賃を下げた時点で、保証額の交渉にきます。
こんな感じで保証額を下げてくるのが保証会社なんです。。。


2.『空いているアパートの保証額は大きく下がる』
空いているアパートと入居中のアパート。
大家さんに入ってくる家賃(保証額)は同じです。
しかし、ずっと同じなのしょうか?

そんなわけはありません。


家賃保証の一番怖いところは実はココなんです。

ずっと空いているアパートは、保証の更新の時期が来ると、一気に値下げします。
空いているアパートは、保証会社にとって、大変なお荷物です。
大家さんに申し訳ないですが、実際にそうなんです。
いつ下げようか、いつ交渉に行こうか、保証会社はいつも考えています。

しかも、大家さんは家賃(保証額)が入ってきているので、全く不安感がありません。
まさか家賃が急に下げられるなんて、夢にも思わないでしょう。

空いているアパートと入居中のアパート、いくら家賃保証でも先を見ると大きく変わってきます。

3.『下げた保証額に応じてくれない場合は保証終了』
家賃交渉に応じてくれないと、保証の契約が打ち切りされてしまうこともあります。
『そんなの契約違反だ!』
という大家さんもいらっしゃるでしょう。
でも、実際にあるんです。
契約書に必ず書いてあるはずです。
よく見てください。
特に、沢山空いているアパートに多くみられます。
会社によっては、すべて入居者を退去させて保証契約を打ち切る会社まであります。
※これには色々な事情があるので何とも言えませんが。。。

ずっと保証をしてくれる会社もありますし、10年くらいで大体保証を打ち切ってしまう会社もあります。
契約するときは皆、良いことを言いますが、実際は。。。ということはたくさんあります。

ここに書いたことがすべてではありませんが、
『家賃保証なら空いていても大丈夫!』
というのは少し考え方を変えなければならないと思います。

最初の計画が大事です。

長野市 賃貸管理募集家賃保証をしてくれるアパートメーカーもいいですが、まずは入居者さんに一番近い不動産屋に相談してみてください。
アパートメーカーとは違った視点で提案をしてくれます。
アパートメーカーは建築や管理がメインですが、不動産屋は建った後の入居者探しがメインです。
不動産屋は建築ができませんので、もちろんその後にアパートメーカーを紹介することはありますが、アパートメーカーだけに任せるよりも、魅力的な建物ができると思います。
また、アパートメーカーにはいろいろなタイプがあります。
アパートが強い会社、戸建てが強い会社、ファミリータイプ・シングルタイプに強い会社、事務所倉庫に強い会社、入居者を一生懸命探してくれる会社、そうでない会社等、色々な会社があります。

建てる前にまず、まずご相談ください。
どのようなものが良いか、どのように進めていったらよいか、的確にアドバイスさせていただきます。

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